鄭克勝 | 重新的估值 矛盾的期望
近期，馬來西亞多個州的地方政府，如柔佛、雪蘭莪、森美蘭霹靂、等地的縣市議會，啟動了2025年產業重估程序並調整了門牌稅。
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在地方政府層面，重新估值是依據中央政策《1976年地方政府法》第141條文進行的，這一規定允許馬來西亞各州的地方政府每五年對轄區內的產業進行重新估價。
重新估值有助於確保每個產業主的門牌稅反映當前市場狀況，避免部分物業因估值偏低而繳納過少稅款。門牌稅是地方政府的重要收入來源，主要用於支持公共設施、基礎設施建設和地方服務，進而維持政府的運營和服務質量。
然而，許多業主對這產業估值持有矛盾的情緒。面對門牌稅，業主會希望房產的估值不要過高，因為過高的估值會直接導致較高的稅務負擔，增加不必要的經濟壓力。而在出售房產時，業主又希望市場價格能夠反映出長期投資的增值，若房產的估值過低，會影響到個人利益，使得這些多年來的資產增值難以得到合理體現。
因此，許多業主在稅務負擔與房產出售的回報之間感到左右為難，如何平衡這兩者的矛盾成為了一個難題。展現了產業重新估值涉及不同的需求和矛盾。
以新邦令金為例，上一次的估值工作是在2013年左右，歷經10年左右，新的估值將於2025年1月1日起生效。
需要強調的是，重新估值的目的是為了確保產業價值與市場情況一致，並非調整稅率。稅率的調整和產業估值是兩個不同的概念，民眾勿把二者混為一談。
門牌稅費用是產業估值乘以門牌稅率，而得出的價格。
儘管重新估值後部分物業的估值有了上漲，但新邦令金的縣議員一致的在會議中爭取了稅率不變或有所降低。例如，廉價屋和人民房屋的稅率從0.20%降至0.18%，排屋和豪華屋的稅率從0.22%降至0.20%，新村房屋的稅率更是從0.20%降至0.16%，商店稅率0.25%和工廠稅率0.55%則保持不變。
儘管稅率有所調整，但經過了約10年的產業增值，最終門牌稅可能會有所增加，具體增幅會根據房屋、店鋪或工廠的增建裝修情況，以及同區域的近期買賣交易情況而定。根據縣議會的產業估值報告顯示，廉價屋、排屋和豪華屋的估值平均提高了10%至30%；商店的估值平均提高了40%；而工業或工廠的估值則平均提高了30%。
對於不滿重新估值或門牌稅過高的業主，他們可以通過提交異議書來要求重新評估產業估值。業主需在規定時間內填寫“產業稅異議書”（suratbantahan cukaipenilaian），並將其提交到縣市議會。
如果投訴被接受，縣議會將在月內安排業主出席產業重新評估會議，並要求業主提供相關文件，如產業地契、估值報告、買賣合同或租金收入報告等，以支持其投訴。
在經濟放緩或通貨膨脹較高的週期，地方政府根據房產市場普遍上漲進行的稅務調整可能會給業主帶來額外的經濟壓力。尤其是在業主收入或租金減少的情況下，產業估值的上漲與經濟狀況不符，容易引發公眾的不滿和反對。這也進一步展現了產業重估和稅率調整在不同利益群體中的矛盾與挑戰。
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