疫情期產業市場疲弱 柔滯銷房屋佔全國最多

王文郞：高樓住宅供過於求

好地點 特定房型 仍有市場

大馬房地產發展商公會（REDHA）柔佛分會主席王文郞指出，整體來說，冠病疫情肯定對房地產領域帶來影響，但情況不能一概而論，市場上對於好地點與特定房型依然有需求。

不過，他坦言，柔州新山的高樓住宅的市場則較為消沉，每平方尺的價位從疫情前的700至800令吉，如今一度下跌至400令吉。

“服務式公寓的受影響程度較大，原本在疫情之前的交易量就已經疲弱，如今碰上疫情肯定更加慘淡，因為新山一帶的高樓住宅已是供過於求。”

“擁屋計劃”售出近5000單位

他說，自從政府於去年推出“擁屋計劃”（HOC）後，柔州在過去9個月內就售出近5000個單位，疫情期間能有如此成績已算相當不錯。

他說，隨著政府同意將HOC延長至今年底，希望買家能趁著印花稅豁免期間購買房產。

他透露，疫情期間大部分出售的房型為有地房產，價位介於60萬至80萬之間，一些優越地點的房產價位甚至可再上升10萬令吉，顯示有地房產的需求較高。

可負擔房屋需求依然很高

柔州政府規定發展商在每個發展計劃當中，可負擔房屋須佔至少40%，王文郞表示，由於新山縣的人口較多，所以對於可負擔房屋的需求依然很高。

他說，可負擔房屋的價位是由州政府來定奪，目前每單位最低價是從4萬2000令吉起，若是要興建有地房產，發展商每興建一個單位恐怕就要虧損約10萬令吉，所幸州政府也瞭解這種情況，正在爭取設法協助降低發展商的損失。

他表示，等了近6年，州政府終於從去年底開始陸續批准發展商釋放滯銷的土著單位，並放寬相關條例幫助發展商度過難關。

疫情期暫緩推介新項目

他說，發展商在疫情期間會暫緩推介新項目，主要是因為工廠不能開、建築工地無法正常施工，即便是全面封鎖前僱主也須遵守種種SOP，影響工作效率。

他說，我國疫情爆發後，許多外籍建築工人都已返回祖籍國，尤其大部分受僱的建築工人都是來自印尼，新工程項目無法開工。

他說，其他因素還包括建築原料供應減少及漲價，從外國進貨也要面對運輸問題，使得生產及供應放緩，進而影響整個共影響，因此發展商在這期間會選擇觀望，並專注銷售現有的項目單位。

銀行嚴審貸款影響銷售

儘管財政部長東姑賽夫魯早前鼓勵人民，趁著低利息的環境購買自住房地產或進行相關投資，但王文郞透露，銀行從去年開始在審核購屋者的貸款申請方面設下重重難關，進而影響房地產銷售。

他舉例，發展商在未取得入夥紙（CFO）前，房產售價為50萬令吉，若是購屋者獲批貸款80%，則可貸款40萬令吉。

他續說，一旦發展商取得入夥紙，銀行就不會根據發展商原本定下的售價來審核貸款，而是會請估價師前去為房子估價，估價往往會較房子原本售價下跌約20%，意即僅剩下40萬令吉。

“如果按照銀行批准購屋者貸款80%的標準，購屋者最終只能獲批逾30萬令吉的貸款，並且需自行拿出逾10萬令吉，對於許多首購族來說是一件很困難的事。”

他說，銀行設下的重重貸款條件，對發展商不利，造成許多買家因貸款不會批，而紛紛要求退還訂金。

商店交易量需求更低

至於商店方面，王文郞指出，在市場經濟不佳的情況下，購買商店不會是人們的優先需求，因此商店的交易量及需求會較住宅更低。

他說，疫情期間人們會展延投資計劃，首要做的還是先照顧好自己，再加上商店的價位會比住宅來得高，因此購買商店作為投資的交易也隨之減少。

瓦德維魯：部分低價拋售產業

二手房地產市場放緩

馬來西亞房地產代理公會（MIEA）柔佛分會主席瓦德維魯說，冠病疫情未爆發的數年前，二手住宅就已佔整體房地產交易量的70至80%，但如今人們無法在行管令期間親自看房，買家減少了，二手住宅市場自然也會放緩。

不過，他說，二手住宅交易依然有在少量進行，一些有信心保住工作、手上握有充足現金的買家，還是能夠趁著疫情期間，以好的價格買到好的二手住宅。

他解釋，一些屋主因面臨減薪或失業，而無法償還房貸，會選擇在這期間拋售房子，或是一些商人想要套現週轉生意，也會選擇以低於市場價格拋售產業，有者甚至會以低於房子原價的30至40%出售。

60萬以下房產仍有需求

瓦德維魯說，市場對於價位在60萬令吉以下的房產依然有需求，最受歡迎的二手房型是單層及雙層排屋，主要是因為相關價位還是一般人有能力負擔的。

他舉例，一般首購族在尋找二手房產時，會優先尋找價位在45萬令吉以下的單層排屋；一些想要提升居住環境者，則會尋找價位在60萬令吉以下的雙層排屋。

儘管公寓單位依然處於供過於求的情況，相信還需要多幾年的時間才能售出，但瓦德維魯表示，一些地點優越的公寓，並且價位在50萬令吉以下的，依然受到首購族歡迎，因為這個價位對他們來說還有能力負擔。

期盼馬新邊境重開復蘇經濟

柔州尤其新山的房地產市場大部分交易仰賴在新加坡工作的大馬人，其中新加坡人也佔一部分，但自疫情爆發以來，他們有者面臨失業，或是因工作而滯留新加坡至今。

相較於吉隆坡的房地產市場，新山更加仰賴新加坡的經濟發展，不僅是來自新山的人民，也有來自其他州屬的人民會在新山置產併到新加坡工作。

“如今這群人就算有意在新山置產，也會等到柔新邊境重新開放，並允許他們每日往返後，才會恢復正常交易。”

位於新山市區商業區的辦公大樓出租率，也因疫情的關係出現變化，瓦德維魯指出，疫情和行管令使大部分企業不得不採用居家辦公模式，因此這期間無需擴大辦公室規模。

他說，企業如今更趨向於選擇小型辦公室，只有特定職員才需要到辦公室辦公，其他人則被要求在家辦公。

他補充，也有企業因生意受影響，而縮小辦公室規模，或是選擇維持現狀，又或是選擇關閉辦公室，這些都是疫情後可能會出現的情況。

他指出，新山市區的購物商場早前有不少新加坡人到訪，行管令期間只有重要領域可營業，就連本地人訪客也少了，反之趨向於網購，進而影響購物商場內零售店的生意額，有些租戶甚至選擇結業。

他說，如今只能期盼馬新邊境儘快重新開放，疫苗接種計劃順利進行並達致群體免疫，讓更多經濟領域開放，才有望幫助復甦新山市區的經濟。