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第一天 | 银行看的是还钱能力，不是赚钱能力

“买房不是我们怎么看自己有没有能力供，而是银行怎么看我们有没有能力供。”当我们懂得银行的游戏规则，懂得如何“包装”自己，那么贷款这件事就不再遥不可及。最近，天哥的弟弟说要买房子了，这件事原本让我挺欣慰，毕竟他之前跌跌撞撞欠下一屁股债务，后来慢慢打拼，现在终于存到一笔头期钱，也开始认真的规划人生。但现实却很快给了他当头棒喝：银行不批贷款！他跑过来问天哥，怎么会这样呢？不是有存了一笔头期钱了吗？他5000多块工钱，要供一个2千多接近3千的房产，应该也供得起啊？为什么不要借给他？天哥问了他几个问题后，得出了结论。答案只有3个字：DSR。对于像天哥弟弟那样，没啥接触银行资讯的普罗大众来说，都不会知道DSR是什么，所以这里和大家讲解什么是 DSR，以及它如何决定我们能不能借到钱。 DSR，全名是 Debt Service Ratio（中文：债务偿还比率），简单来说，就是银行会看我们每个月的收入中，有多少比例已经用来偿还贷款了。以天哥弟弟为例子，他每月工资RM 5,700，现有月供RM 2,200（车贷+信用卡个人贷），如果房贷真的批准后，假设供款只是RM 2,600左右，那么总月供将接近 RM 4,800。这代表什么？DSR超过84%！虽然还是供得起，但很容易因为一些特殊花费，而导致还不起贷款。所以大多数银行在审批贷款时，DSR通常限制在60-65%左右。即使有些银行愿意放宽至70%甚至85%，也通常只针对高收入群体（比如月入RM 10,000-20,000以上的人），而像天哥弟弟这种“月入中等、债务偏高”的组合，几乎注定会被拒。头期款存到了，贷款却批不下这个状况其实很心酸。因为这除了是天哥弟弟的情况，也是很多现代年轻人的现状，很多年轻人存了几年，终于有了点头期，却在银行DSR这一关卡住了。毕竟银行不是慈善机构，他们也是做生意的，如果每个人都来借钱然后还不起，那么银行不就很多呆账而蒙亏？所以银行批贷款时，一般上不是看我们有没有钱买房，而是看我们有没有能力还钱。而DSR，就是他们衡量我们能力的最直接工具。那么难道年轻人就不配买房吗？天哥有没有什么贴士提供给年轻人，以提高年轻人买房并成功借贷的机会？其实银行放贷并没有太复杂，想提高贷款成功率的话，以下几点我们必须知道。 [vip_content_start] 控制现有债务，尤其是“月供型负债”。比如车贷、个人贷款、信用卡分期，这些都会吃掉我们的DSR数据。在申请房贷前，最好提前清还这一类贷款，这样就能释放现金流。例如弟弟的个人贷款还有4个月，每个月RM 1,500，那么他只要用RM 6,000把这部分还掉的话，就可以立刻释出RM 2-300k的房贷额度，所以这一类数额不高，但是每月都在供的，最好清掉它，以增加贷款额度。然后不要低估信用卡影响力，信用卡虽没在用，但只要有额度，就会影响我们的贷款评估。虽然不同的银行算法不同，但是太多不同的信用卡对信贷评估并不太好。但是换个角度，如果信用卡每个月有在用，然后也是月月清，那么反而会方便银行跟进我们的消费习惯和还款能力，对借贷反而有加分。还有一个方法，就是提供更多资产证明，除了工资单，如果我们有定期存款、EPF结余、股票资产等，也可以提交，有助于银行评估你的整体财务能力，虽然这个不至于对DSR带来帮助，但是对于银行评分方面还是有帮助的，就好像玩“梭哈”一样，我们的筹码越多，我们的底气就更多一样，会让银行对我们的评分更有利。当然，最后最后的绝招，就是联名贷款（Joint Loan），有人会找父母/伴侣联名贷款以“拉高收入”，降低DSR。但别忘了，对方的负债也会一并计算，如果对方也有贷款，效果可能相反，所以要真正算清楚，不然可能适得其反。不过银行还有另一种评估方式，但是那个对于年轻人来说并不合适，这里也只是分享下，让大家增广见闻。银行还有一种叫做HNWIs贷款（全名：high-net-worth individuals；中文：高净值人士），这种DSR反而银行不太考量，他们考量的是借贷者的“身家”以确认还贷能力，但是这种贷款净身家需要最少300万马币，所以不是年轻人合适的借贷方式。买房是一场“现金流的战争” 回到弟弟的故事，虽然贷款被拒绝了，但是他还是没有放弃，而是调整方向，他说暂时先不买房了，专注把多余的负债先还掉，计划在一年内“瘦身财务”，再重新申请。因为他听明白我跟他说的重点，也就是“买房不是我们怎么看自己有没有能力供，而是银行怎么看我们有没有能力供。”当我们懂得银行的游戏规则，懂得如何“包装”自己，那么贷款这件事就不再遥不可及。毕竟，买房几乎是每一个华人的梦想，共勉之。

1天前

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KCLau | 还有其他债务负担，考虑再次借贷是否明智？

利率低我借。那么不需还利息的贷款我尤其喜欢。我不介意申请没有融资成本的贷款。例如，零利息的分期付款计划。我用这种类型的贷款来采购家具与家电装饰我的家，例如：床、床垫、沙发、冰箱、电视等。好处是钱仍然在我这里，这些钱正在产生回报，同时我慢慢还清零利息的债务。尽管如此，有些人可能会滥用这种贷款而超支，导致难以及时还款。一位读者联系我，询问他目前有未偿还的贷款，但正在考虑是否应该再次负担额外的借款。在本文中，我们将探讨决定是否应该申请新贷款的因素和考虑事项。贷款用途？评估贷款的目的对于确定其必要性或自由裁量性质至关重要。用于承担医疗费用或房屋维修等基本需求的贷款似乎合理。然而，在这里有必要强调拥有应急基金的重要性。通过建立储蓄缓冲，个人可以避免陷入需要额外贷款来支付意外费用的情况。例如，在发生医疗紧急情况时，缺乏适当的医疗保险可能会导致暂时失业以及医疗费用带来的额外财务压力。在这种情况下，很多人会因此被逼借助高息信用卡债务来支付这些医疗费用。相反，如果贷款用于非必需品购买或奢侈品，建议推迟承担额外债务。借钱用于无谓的消费真的是理财禁忌。当涉及到满足个人欲望而不是提高生产力时（例如，购买PS5 vs. 升级笔记本电脑），明智的做法是尽可能推迟此类支出。我强烈建议不要仅仅为了满足个人需求而使用贷款。另一方面，做生意的企业家需要资金宽展、进货、开拓市场等等。在资金有限的情况下，有很多公司都会借钱。偿债比率（Debt Service Ratio）？在考虑财务状况时，评估您当前的债务与收入比率（也称为偿债比率（DSR））非常重要。该比率将您的每月债务支付总额与您的月收入进行比较，表明您的实得工资分配给债务的部分。为了说明这一点，让我们考虑一下小陈的例子。扣除公积金和税款后，小陈的净月收入达RM5000。如果每月支付RM1000汽车贷款且没有其他债务，小陈的DSR将计算为1000/5000 = 20%。低于30%的DSR通常被认为是舒适的。银行通常会在批准贷款之前评估个人的DSR。如果您当前的DSR已经很高，承担额外的债务可能会进一步加剧您的财务状况。因此，通常建议将 DSR设定为低于30%。通过保持良好的DSR，您可以确保更易于管理和可持续的财务状况。利率高低？在评估现有债务并考虑潜在的新贷款时，仔细考虑所涉及的利率至关重要。如果新贷款的利率比您当前的债务低得多，那么值得考虑，因为从长远来看它也会为您省钱。相反，如果新贷款的利率较高就会本末倒置，造成债务越陷越深。例如，有些人由于信用状况已经不佳，无法从银行体系获得贷款，走投无路之下去借高利贷或大耳窿来解决燃眉之急。这样的方式贷款，利率会越付越高，导致变本加厉。 [vip_content_start] 另一种常见情况是个人难以偿还信用卡债务。在这种情况下，将债务转为利率较低、期限较长的个人贷款是一个可行的临时解决方案。通过这样的转换，融资成本可以有效地从约18%降低到约9%，从而改善现金流状况，转危为安。在考虑贷款时，必须评估融资成本并将其与您所拥有资金的机会成本进行权衡。您可以投资收益更高的房产吗？有年回报率超过10%的股票吗？这些因素通常在确定贷款是否有利时起着决定性作用。比如我的投资房产能够产生高过房贷利率的回酬，那我也不会急着要快快付清房贷，就由它产生杠杆效用。我本身认为6%以上的利率已属于高，除非我对投资机会充满信心，否则我会仔细考虑接受此类贷款。相反，我认为利率低于5%的贷款算低。例如房屋贷款增长期位于3-5%之间，而且可以借贷20-35年。因此，我借钱买房从来都不急着摊还。利率低我借。那么不需还利息的贷款我尤其喜欢。我不介意申请没有融资成本的贷款。例如，零利息的分期付款计划。我用这种类型的贷款来采购家具与家电装饰我的家，例如：床、床垫、沙发、冰箱、电视等。好处是钱仍然在我这里，这些钱正在产生回报，同时我慢慢还清零利息的债务。尽管如此，有些人可能会滥用这种贷款而超支，导致难以及时还款。是否该再申请另一笔贷款？那么，即使您有现有贷款需要偿还，您是否应该再申请另一笔贷款呢？这取决于您计划如何使用这额外的资金。当符合以下条件时，是可以接受的：信用无价！

2年前

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